财政部、税务总局、住房城乡建设部三大与房地产关系最紧密的部门发布联合公告，明确置换住房的个人所得税优惠政策延续至2027年底。
这项政策刚开始是在2022年10月推出的，有效期至2023年12月，后来续了一次到2025年12月到期，现在又延续了第二次，即2026年1月1日至2027年12月31日优惠政策继续实施。吃进优惠政策的购房者在买卖二手房时能省多少税呢？先来看下政策内容。
政策规定，卖掉住房后一年内买入的，在缴纳个人所得税的情况下可以申请退部分或全部税款。如果新买进来的房子价格高于或等于卖掉的老房子，个税全退；新买的房子总价低于卖掉的老房子，按比例退一部分税款。
假设张三置换住房，今年把三年前买入的一套房子以200万元的价格卖掉，需要缴纳个税，税率为1%，即要交2万元的个税；3个月后300万元置换面积更大的房子，符合享受个税退还政策的条件，2万元能退给他。
当然，如果张三过了一年才买入新房子，那么不符合“一年内置换”的条件，之前卖方交的个人所得税就不能退了。
在官宣置换住房个税优惠政策延续之前，与买卖住房有关的增值税发布了新的政策，与个税不同，增值税是彻头彻尾的新政，不是延续正在实施的政策。
今年新的增值税法实施，取消了小规模纳税人5%征收率，只保留了3%的征收率。此前，出售购入时间不到两年的住房是要以全款为基数乘以5%收增值税的，2026年1月1日开始按3%的征收率纳税。
假设上面例子中买入的300万元房产距离上次交易不到两年，要缴纳增值税，原来要交14.3万元，现在只要交8.7万元，节省5.6万元。
除了个人所得税和增值税，买房还涉及契税，而且这个税种是无论如何都无法免除的，只是多交和少交的区别。
之前，购买第二套住房，面积大于140平方米的契税税率是2%，2024年12月起统一按1%收，部分地区还会提供契税补贴。
咱们不考虑地方补贴，假设新买的300万元的房子面积超过了140平方米，那么相比之前可以少缴1个点的契税，节约3万元的契税。
把可以节省下来的个人所得税、增值税、契税全部加总在一起，最好的情况下在2026年1月1日后卖一套200万元房子的同时买入一套更大的300万元的住房，可节省10.6万元。
有人可能觉得10万元相比300万元的房款而言不算什么，我只能说你可能没买过房子，对于刚需和改善性需求而言，房子总要买的，能少付几万元税费都挺开心了，别说节省10万元以上了，直接省出了一辆入门级新能源汽车。
当然，税费优惠政策很难给当下的楼市和房价带来质的变化，原因有二。
一是购房人缺的不是税费，而是是买房本金。
这与房贷利率下降类似，利息少了可本金不少，买不起的还是买不起，省下几万元至十万元的税费改变不了拿不出首付或月收入供不起房贷的潜在买家的现状。
二是“买涨不买跌”的思维主导。
房价就算跌得再多对普通人来说也是一笔巨额支出，一旦买贵了可能就是多花十多年的积蓄，所以那些哪怕手里有钱的人也不太愿意在房价下跌过程中购买，除非是真正的刚需，比如不买房没法结婚那种。
因此，相比交易成本的下降，房价企稳更能提升买家的热情，否则很多人宁愿住得小点、差点，或租房居住，也不愿意承担买房买亏了的风险。
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